性积分摇号?你真的懂了吗

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复出带货20亿:铁打的快手,流水的辛巴

“三禁三出”的辛巴。

编者按:本文来自微信公众号“真有好房”(ID:zhenyouhaofang),作者:真叫卢俊团队,二哥网络科技经授权发布。,最近上海楼市出现了一系列突发事件,相信在密切关注楼市的朋友们也应该都知道,市场上唰地涌入了好多个高社保系数项目,,比如:套均总价1800万的上海星河湾,社保系数高达0.21分/月、套均总价1400万的尚海湾豪庭,社保系数高达0.18分/月、套均总价600万起的招商虹桥公馆,社保系数0.11分/月。,当这三个盘的社保系数公布出来的时候,我们才知道;原来积分是可以上下浮动的,它并不是一个固定数值!,那么未来面临的是什么,所有人买房做的一切准备,一切计划,很可能会被这个可变的函数型积分给打乱。,这才是上海楼市新房摇号,最大的变数。,01,是的,又用上了“函数”这个词,未来积分的最大变量,其实就是社保系数。,巧克丽丽同学在学区新政文章中(上海学区新政之后,我冷静了一天),也给大家解释过,她认为当下学区房是函数型调控模式。,如今我在上海一手积分准则中,又找到了这样动态调控的影子,因为不是每一个新盘,社保系数都是0.1或者固定某个数值不变,而是会在0.1-0.24之间浮动。,,假设这个社保系数是S,那么我们的积分=基础分+S*社保月数,意味着个人的积分不是固定的,而是随着项目的不同而浮动的,这件事开始变了。,这个变量,会对上海一手房市场带来非常微妙的影响,而这个影响也会蔓延到整个市场和所有购房者身上。,02,那么,社保系数到底和什么有关,又是谁来制定的?,如果能够搞清楚这两个问题,就有可能找到一条推测积分的路径, 进而估算自己所处的位置。,从现有的六个已摇号的新房样本来看,可以确定的是:套均总价越高的楼盘,社保系数就越高。,,并且,位于内环边上的尚海湾豪庭的社保系数,其实是低于外环外豪宅上海星河湾,因此,社保系数这个变量,和环线位置无关,和总价有关。,也就是说,未来外环外的高端改善盘或豪宅因为套均总价高,也会是高系数楼盘,比如最近火的一塌糊涂的融信旭辉世纪古美,大家可以预测一下它未来的社保系数会是多少。,最近看到不少同行也在探讨这个关于社保系数,究竟是每个盘根据什么得出来的,有说是当套均总价超过500w的时候,每高出100w总价,社保系数就增加0.1,诸如此类的算法。,也有说法是如果后续摇号太热,很可能普遍按照0.24的系数执行,到时候,社保缴纳月数将是积分排名最关键的因素。,上海星河湾开发商在做认购规则的时候,错误地将社保系数定在0.1,最后由上海市闵行住房局通知修正为0.21。,,所以这一切规则,都是由上海房产交易中心或者是房管局来制定的,,,现在的所有算法都只是意淫,因为样本都不够多,官方也没有发声,一切只能静观其变。,03,到这里,你原先计算好的积分,社保部分要游离出来,重新敲下计算器了。,按照2003年1月至今计算,如果社保系数提升到0.24,等于社保分一举提升了140%。,按照规则,你比别人多缴纳5年社保,积分多7分,10年,积分多14分,以此类推,若达到了缴纳的最高上限,单纯是社保系数分可以占52.56分。,社保缴纳月数的影响力是非常庞大的,最高52分,几乎可以和基础分的60分满分平起平坐。,所以社保系数,给哪一波人带来了颠覆的改变,通过一个例子来看:,看看新闻这张对比图非常清楚的告诉我们,当一个项目的社保系数从0.1变成0.24的时候,有房户积分是有可能超越无房户的。,缴满了218个月(约18年)社保的上海有房户,是可以超越刚缴满12个月(一年)社保的无房户的。,,(来源:看看新闻),这代表着什么,政策制定者将社保系数建立在一个浮动的函数系数上,削弱基础分比如户籍、房产、购房记录的影响。,因为在这一套积分规则中,户籍只占10分,结婚也只占10分。意味着年龄偏中年或以上的,就有可能因为社保分数这个变量,反超其他所有买房者。,04,意味着在高端改善楼盘的竞争中,无房户不一定吃香,有房户不一定吃亏,这一点很重要。,现在我们认为的所有政策都应该无条件偏向无房户,其实这是不太对的。,如果任何一个楼盘摇号,有房户都排在无房户之后,其实也是另外一种不公平,

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因为当这些人到达一定年纪后,他们有需求去购买二套房,作为养老也好,第二居所也好,都是非常有必要的,也才能体现政策的精妙所在。,所以,我们不光要看到上海政府拿出如此精妙的政策,也要看懂这个政策背后的意图,进而才能预测到一点趋势。,有人说这是上海在用摇号优先的条件,鼓励那些对城市发展贡献力量最大的建设者,也是一种留住人的方式。,但担忧也不是不存在,将来市中心豪宅如此高社保系数的前提下, 一种猜想,上海的居住人群分布会不会也呈现出年龄的分化?郊区偏年轻化,市区相对更成熟。,,中产精英因为高社保系数,摇号进了市中心热门板块,比如接下来要开盘的几个大热片区北外滩或者前滩。而年轻的刚需客群,比如你我可能上车的第一套房,也就只能在外环外挑挑拣拣。,不过这还算蛮合理的,毕竟从购买力上来说,大部分刚需的需求都在500w上下,而1000w以上总价段,本就属于中年精英们的需求范围内。,让不同的新房房源流入那些最适合持有它们的人群当中去,这才是一种高效而又精准的调控。,05,力所能及范围内最大的公平,说起来容易,做起来很难。,包括学区新政也是如此,上海拿出了一次前所未有,复杂又烧脑的政策调控,其实关键点无非就是两个字:保护。,这都不能说是简单的函数型了,简直是复合型多元函数调控了,相信我,上一次我那么认真做笔记还是高考的时候。,虽然可能会让很多人觉得云里雾里,有点绕,但我们却不能低估了政策制定者背后的智慧和意图。,正是通过这样不是一刀切,而是各块比例可以根据不同情况而浮动,才能达到相对动态平衡的效果,精准有弹性,最大程度上考虑到每一个群体的诉求。,这是这一次上海楼市新政的进步和高明所在。让每一个新盘都拥有不同的摇号分数线,然后针对不同人群,无房户也好,有房户也好,做到尽量的公平,已是不易。,绝对公平是不可能的,尽量公平才显得如此难能可贵,实际上一刀切的政策更容易执行,同时却也会在无意中误伤一部分人。,这也是上海未来的主流模式,函数型调控就是不论是学区还是积分,本质就不是一刀切,如果没有函数型调控,新盘和学区都会给人一个确定的结果,比如这盘预约人多了,我肯定没有希望了,或者今天还在上的普通中学,就没有升上好学校的可能了。,,过于确定是最大的消极和失望,避免这种确定性带来的消极情绪,才是函数型调控背后的本质,也是魅力所在。,现在每个人去看一手房,会根据房子的供应套数,单位社保分数以及你的社保年限三方共同决定到质的函数答案。,这个答案是可变的,不到最后,人人都还有希望。,06,因为可变,所以此时此刻个体买房为自己留后手,非常重要。,无论我们今年选择买新房还是二手房,尤其是在新房市场不要顾此失彼,记得要为自己制定两个计划。,并不是说这个盘自己的积分好像足够了,就不看另一个新盘了,也不是因为自己是刚需无房户,就非得在新房市场等待开奖了,除了做A计划,也要做B计划,,如今的情况是,不到最后一刻,你不知道自己的积分,同样他人的分数一无所知,包括开发商和售楼人员也不知道。,,未来新房摇号,将会是一个多变复杂的,充满着不确定性的市场。,积分会随着不同的项目而变,你也要给留两个后手:一个放在新房,二手房同步去看。,虽然最近链家有一万多套房源下架,但是等到二手房房源规范完善后,二手热度也会慢慢上升,供应量充沛起来,相信市场上还是能够找到,合适你的那套房子。,今年想买房的,希望大家可以保持每周末都去看看房子的节奏,一手也准备着,二手也到处看看,这样可以用更加稳妥的计划,去抵抗当下楼市的不确定性。,虽然最近因为不确定因素很多,各种情绪在弥漫,不过未来随着33个新盘的持续供应,等到市场上样本量更多的时候,,上海的积分摇号制,一定也会变得越来越完善,变得渐渐明朗。,本文经授权发布,不代表二哥网络科技立场。如若转载请联系原作者。

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